ЕМФІТЕВЗИС

ЕМФІТЕВЗИС

Коли бізнес стикається з обмеженнями, обов'язково знайдуться інші шляхи вирішення  проблеми. Так сталося і з мораторієм на продаж землі сільськогосподарського призначення, - питанням, багато років актуальним для агросектору України. Рішення, що дозволяє тимчасовому землекористувачу отримати можливість використовувати землю як економічний актив - продати своє право користування ділянкою або взяти під нього кредит, існує вже кілька років, залишаючись terra incognita для більшості аграріїв.

Мова йде про договір емфітевзису, умови якого набагато гнучкіші, ніж у зарегульованого стандартного договору оренди землі, і дають можливість землекористувачу отримати широкі повноваження. Емфітевзис закріпився в Земельному Кодексі України ще в 2007 році, та лише в останні роки в Україні  склалась позитивна динаміка укладення цих  договорів.

Емфітевзис - це право довгострокового або безстрокового використання чужої земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка може бути відчужена або передана у спадщину. Предмет договору - земельна ділянка виключно сільськогосподарського призначення, яка знаходиться у приватній, комунальній або державній власності.

Якщо земля перебуває у приватній власності, договір емфітевзису може укладатися на будь-який період часу або взагалі не мати терміну дії. При розірванні безстрокового договору одна зі сторін має попередити іншу мінімум за один рік до моменту розірвання. Для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, термін дії договору емфітевзису не має перевищувати 50 років.

На відміну від стандартного договору оренди, в якому орендна плата встановлюється в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, рішення про умови оплати в договорі емфітевзису приймається безпосередньо сторонами договору. Не існує ні встановленого терміну оплати, ні мінімального або максимального рівня, що дає велику свободу дії. Наприклад, якщо землевласнику потрібна одразу велика сума грошей, у договорі може бути прописана умова оплати оренди за 10 років одним платежем. Коли договір емфітевзису укладається на термін понад 30 років і передбачає одноразовий платіж, така виплата може бути близька до ринкової вартості ділянки.

Більше того, договір емфітевзису може бути укладений на безоплатній основі. Інтерес землевласника в цьому випадку теж є: належна йому ділянка землі використовується за цільовим призначенням і забезпечується належним доглядом, що в підсумку призводить до поліпшення якості землі і, відповідно, її вартості.

Права і обмеження сторін згідно з договором емфітевзису: землевласник розпоряджається землею, а землекористувач - правом її використовувати

Емфітевт не має права розпоряджатися земельною ділянкою, - продавати її або вносити в заставу, але може скористатися правом на відчуження емфітевзису іншій особі - шляхом укладення з ним договору купівлі-продажу, обміну або дарування. Ця умова не стосується земель, що належать державі або перебувають у комунальній власності: права емфітевзису в цьому випадку передбачають відчуження на користь інших осіб, внесення їх у статутний капітал юридичних осіб або передачу в заставу.

Якщо емфітевт вирішує продати свої права на використання земельної ділянки, власник землі матиме переважні права на купівлю. Емфітевт мусить письмово повідомити власника про рішення продажу права використання, вказавши вартість та умови угоди. Якщо протягом місяця після отримання цього повідомлення власник не надішле письмове підтвердження покупки, землекористувач отримує право на продаж на свій розсуд.

Крім переважного права на купівлю, власник землі має право на отримання відсотка від вартості продажу права на її використання - ця умова і розмір відсотка мають бути прописані в договорі. Але в разі відчуження прав на використання - наприклад, дарування, землекористувач не зобов'язаний звертатися до власника, як і виплачувати йому відсоток.

Емфітевт не є ні власником землі, ні постійним землекористувачем, ні орендарем земельної ділянки, тому він не мусить вносити в бюджет плату за землю, це обов'язок власника земельної ділянки. При цьому весь урожай, зібраний із земельної ділянки, належить землекористувачу в повному обсязі.

При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов'язки переходять до нового власника. У разі смерті власника і відсутності спадкоємців, ділянка переходить у власність територіальної громади. Та якщо договір емфітевзису був затверджений строком більш ніж на 50 років,  цей пункт необхідно буде змінити відповідно до правил емфітевзису для землі, що знаходиться в комунальній власності. Всі інші права та обов'язки сторін залишаються без змін.

Отож доки тривають суперечки між прихильниками і противниками мораторію на продаж сільськогосподарських земель, все більше аграріїв використовують можливості, які надає договір емфітевзису. Хтось віддає право користування своєю ділянкою за велику суму грошей, хтось отримує кредит під заставу прав емфітевзису, а комусь вигідно безкоштовно віддати свою ділянку в користування за цільовим призначенням, щоб "земля не гуляла". Емфітевзис не вирішує питання повноцінного використання землі в якості економічного активу, це радше компроміс, який може бути вигідний як землевласнику, так і землекористувачу.

Читайте также
комментарии
comments powered by Disqus